個人間売買不動産の消費税を正しく理解して損を防ぐ方法

個人間売買の不動産と消費税の正しい知識

個人として車を持っている方は、住み替えや引っ越しで自宅を売ることもあります。そのとき「消費税はいくらかかるの？」と不安になる方は多いはずです。

個人間売買で不動産を取引するとき、売主が個人（課税事業者でない）であれば、建物部分にも消費税はかかりません。 これは「消費税は事業者が事業として行う取引にかかる税金」であるため、個人同士の売買は課税対象外となるからです。 next-rp.co(https://www.next-rp.co.jp/blog/%E5%80%8B%E4%BA%BA%E9%96%93%E5%8F%96%E5%BC%95%E3%81%AA%E3%82%89%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%82%92%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%97%E3%81%A6%E3%82%82%E6%B6%88%E8%B2%BB%E7%A8%8E%E3%81%AF%E9%9D%9E%E8%AA%B2)

個人間売買の不動産に消費税がかからない理由

「消費税は商品を買うときに払うもの」と思いがちですが、正確には国内で事業者が事業として対価を得て行う取引に課される税金です。 そのため、個人が一般の住宅を売る行為は「事業」に該当しないとみなされ、消費税の課税対象になりません。 ht-tax.or(https://www.ht-tax.or.jp/topics/fudosan-shohizei/)

つまり非課税が原則です。

土地については売主が誰であれ消費税は一切かかりません。 「消費されるものではない」という考え方に基づいており、この点は売主が法人でも個人でも同じルールです。 okd-office(https://okd-office.com/blog/detail/20260113131550/)

建物についても、売主が個人（課税事業者でない）であれば消費税は非課税です。 例えば、3,000万円の中古戸建てを個人間売買した場合、建物部分が2,000万円だとしても消費税の300万円（15%相当）はかかりません。これは知っているだけで大きな差になります。 fudousan-kojinkanbaibai(https://www.fudousan-kojinkanbaibai.jp/faq/money/taxforhouse/)

個人間売買でも消費税がかかる費用の種類

個人間の不動産売買であっても、完全に消費税ゼロになるわけではありません。かかるものとかからないものをしっかり区別することが大切です。 inakalife.co(https://inakalife.co.jp/3169/)

消費税がかかる費用は以下のとおりです。

• 🏢 不動産会社への仲介手数料（売却価格×3%＋6万円を上限、そこに10%の消費税）




• 📝 司法書士への登記手続き報酬




• 🏦 住宅ローン利用時の事務手数料




• 🔍 建物の検査・インスペクション費用

仲介手数料の消費税が痛いですね。

売却価格が3,000万円のケースで計算すると、仲介手数料の上限は「3,000万円×3%＋6万円＝96万円」、そこに消費税10%が加わって約105.6万円になります。 これだけで100万円超の支出になるため、消費税がどこにかかるか把握しておくことは非常に重要です。 next-rp.co(https://www.next-rp.co.jp/blog/%E5%80%8B%E4%BA%BA%E9%96%93%E5%8F%96%E5%BC%95%E3%81%AA%E3%82%89%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%82%92%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%97%E3%81%A6%E3%82%82%E6%B6%88%E8%B2%BB%E7%A8%8E%E3%81%AF%E9%9D%9E%E8%AA%B2)

消費税がかからない費用には、売買代金（個人間）、土地代金、印紙税、登録免許税、不動産取得税などがあります。 これらは別の税金ではありますが、消費税とは別物です。 wakearipro(https://wakearipro.com/personal-trading-tax/)

個人間売買で消費税が発生する例外ケース

「個人なら必ず非課税」と思い込むのはダメです。 個人であっても課税事業者に該当する場合は、建物の売却に消費税がかかります。これが多くの人が見落とすポイントです。 nta.go(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3240.htm)

課税事業者に該当するのはどんな場合でしょうか？

• 📊 2年前（基準期間）の課税売上高が1,000万円超の個人事業主




• 🏪 事務所・店舗など事業用に使っていた建物を売る場合




• 🏘️ 賃貸用建物（アパート・マンション等）を売却する場合




• 📋 適格請求書発行事業者（インボイス登録）をしている個人

例えば、副業でアパートを持っている個人が1棟を売る場合、その賃貸収入が課税売上として計上されていれば、建物部分に消費税がかかることがあります。 国税庁も「事業用建物等を譲渡した場合は課税対象」と明記しています。 manabu.orixbank.co(https://manabu.orixbank.co.jp/archives/492)

事業用かどうかが条件です。

自家用車で通勤しながら自宅を売るだけなら、ほぼ非課税で問題ありません。ただし、駐車場経営や賃貸業など事業を兼ねている場合は注意が必要です。不安があれば最寄りの税務署か税理士に確認しましょう。

国税庁の公式情報はこちらでも確認できます。

国税庁「No.3240 個人が事業用建物等を譲渡した場合の消費税」（個人の課税事業者判定の根拠となる公式情報）

個人間売買の不動産と消費税が住宅ローン控除に与える影響

実は消費税の有無は、住宅ローン控除の控除期間にも影響します。これは見落としがちな重要ポイントです。 lotus-asset-and-property(https://www.lotus-asset-and-property.com/faq/legal/tax/174037)

消費税がかかる取引（課税事業者からの購入）では、住宅ローン控除の控除期間が最大13年になる場合があります。一方、個人間売買など消費税が非課税の取引では、控除期間が最大10年となります。

控除期間3年分の差は大きいですね。

例えば、ローン残高が3,000万円で控除率0.7%の場合、年間21万円の控除が受けられます。13年なら273万円、10年なら210万円と、63万円もの差が生じる計算です。これは個人間売買を選ぶ際に、消費税の節約分と相殺して考える必要があります。

買主側は消費税がかかる取引のほうが控除期間で得するケースもあるため、売主側・買主側の双方が税制上のメリット・デメリットを把握したうえで交渉することが重要です。 lotus-asset-and-property(https://www.lotus-asset-and-property.com/faq/legal/tax/174037)

不動産取引にかかる消費税の考え方（課税・非課税の区分を詳しく解説する税理士事務所のコラム）

個人間売買で注意したい消費税以外のトラブルと対策

消費税の問題が解決しても、個人間売買には他にもリスクがあります。知っておくと損を防げます。 nakajitsu(https://nakajitsu.com/column/66635p/)

代表的なトラブルは以下のとおりです。

• 🔧 契約不適合責任：隠れた欠陥が後から発覚すると、売主が修繕費用を負担するリスクがある




• 📄 重要事項説明の省略：宅建業者を通さないため、法定の重要事項説明がなく情報不足になりやすい




• 💳 ローン審査の難しさ：買主が個人間売買物件の住宅ローンを組む際、銀行の審査が通りにくいケースがある




• 📑 登記手続きのミス：所有権移転登記を自分で行う場合、書類不備による手続き遅延が発生することがある

特に契約不適合責任は要注意です。

個人間売買でも、売買契約書に「現状有姿売買・契約不適合責任免責」の特約を盛り込むことで、売主側のリスクを大幅に減らすことができます。ただし、買主が納得しなければ取引が成立しないため、双方のバランスが重要です。

また、個人間売買専門のサポートサービスも近年増えています。司法書士が関与して登記手続きや売買契約書の作成をサポートする「個人間売買サポートサービス」は、仲介手数料を抑えながら安全な取引を実現したい場合に活用できます。費用の目安は5万〜15万円程度が一般的で、通常の仲介手数料と比べると大幅な節約になります。

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